万科将打商用地产保位战美食

万科将打商用地产保位战 2009/11/19 9:06:00来源： ●杀入贸易领域，加大持有型物业比重

●向更细分的人群提供产品，如养老住宅等

●集中资源打造明星项目、高端项目，客户群将是针对高端客户

●介入旧城改造、旅游地产、城市综合体、酒店等多功能物业开发

11月16日，万科大梅沙总部，面临一房子从北京赶来参观这个当下最环保大楼的，万科团体总裁郁亮不经意间说：“万科未来住宅产品将占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。”

一石激起千层浪。这迅速被各媒体解读为，万科将杀入贸易地产领域。此前，万科一向被视为“顽固”的住宅开发商，不管持有型物业增值潜力有多大，赚钱有多少，王石、郁亮等万科高层，在不同场合一直在夸大，万科只做住宅开发商，这也被媒体视为“专业化”的象征和应对“暴利诱惑”而坐怀稳定的典型。而这次，万科松口，毕竟是主动战略转型，仍是被动的妥协？

人口红利的拐点

对于上述举动，万科总部给媒体的答复仍是布满官方式的严谨：“万科做城市主流住宅开发企业的定位未改变，但是跟着城市的发展，住宅与酒店的发展密不可分，作为房地产行业的领跑者，万科必需有持有物业和商用物业的能力。”

外界只留意到了郁亮对万科将开发贸易地产的表述，实在万科未来的战略格式更加宏大。郁亮当天还谈到，万科还将介入旧城改造、旅游地产、城市综合体等多功能物业开发，万科会向更细分的人群提供产品，如养老住宅，其已经研究了三五年，但愿明年在几个城市可以落地；酒店等持有物业也会相对增加，在深圳万科目前有5个酒店开发计划。

任辉，道然公司首席合伙人，曾就职于万科团体企划部，主导了当年万科“未来十年战略发展规划(10年1000亿)”的编制。他听到万科转型的第一反应是：万科的转型是因为人口红利变化，“假如只是为了做住宅的配套，实在按照现行的和凯德合伙的模式完全能胜任，万科没必要自己开发、持有。转型背后的深层次原因是人口结构的变化。”

据悉，在2006年前后，万科做过中国人口结构变化的研究。研究的一个结论是：201 年，首次置业人口红利的拐点将出现，201 年后新增首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加；到2017年左右，岁的总劳动人口将达到高峰，老龄人口在此期间将不断增加。该份研究预测，在201 年前，北京、上海等一线城市将出现投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。 人口是房地产的基础，面对首次置业人群减少，中老年人口增多的人口结构变化，万科再拘泥于中小户型住宅建设显然不合时宜。随后，万科作出了自己的选择，于是我们看到，旅游地产、养老住宅等物业类型开发，首次出现在万科的战略表述中。郁亮在今年10月接受本报采访时就曾透露过关于老人住宅的研究和产品开发。 受刺激的万科 如果没有后面追兵追赶的压力，万科转型的动作可能还不会有这么快。“我们一直深信自己是中国最优秀的房地产企业，为之自豪和骄傲，不过今年受到了刺激。”一位“假如发改委不采取严厉的监管措施万科内部人士表示，万科深切感受到了来自其它房企的威胁。 今年是中国地产群雄并起的年代，万科正全面被其它房企所追赶甚至超越：从单个项目销售额上，上海星河湾一天销售40亿；从销售套数上，贵阳世纪城上半年卖了12000套；从销售面积上，今年前三季度，万科以12. 万平方米的差距痛失全国销售面积榜榜首；从销售利润率上，前三季度万科落后于中海、保利、招商、华侨城、金地；从销售增长率上，前三季度保利地产销售面积、销售金额分别比2008年同期增长16 .16%和165.2%；而万科的数据是同比增长26.8%和29.6%……差距之大，一目了然。而在成本管理上，万科同样不是领先，有一大把开发商成本控制能力超过万科。 “万科是老大，以前没人质疑，但是今年至少有四五家赶上来了。”地产TOP10研究机构之一，中国指数研究院副院长陈晟表示，他认为万科扩大持有型物业比例有三方面的原因，一是感觉到了追赶的压力，其次是考虑了未来地产金融的发展，未来持有型物业更能获得资本市场REITS、信托、保险等金融支持，第三是从香港看，香港四大地产上持有型物业的比例都很高。 一位接近万科的人士向透露，在未来的竞争中，万科的核心竞争力到底是什么？未来怎样保持行业领先的地位？这引起了万科高层的思索，而这也是一系列战略调整的重要缘由之一。 增加企业利润率 从去年底开始，郁亮就在不同场合强调，万科要从关注规模、速度的增长，转变为质量和效益的增长，其实就埋下了万科转型的伏笔。 很多高利润的项目足以令万科眼热，并思索快速开发模式的弊端。上海星河湾一日卖40亿不提，单以深圳为例，华润依托万象城模式，使幸福里能卖到4万多元/平方米；华侨城旅游加地产的模式，开发的两三个高端物业，销售额抵得上深圳万科七八个项目合起来。此外，民企星河地产，几年时间硬是把星河丹堤打造成一个片区豪宅标杆，同样卖了几十亿。而万科在同片区的几个项目，一年累死累活从头卖到尾，其实赚的并不多。 一位接近万科的人士向表示，深圳万科未来可能更关注项目的质量和效益，将集中资源打造明星项目、高端项目，客户群将是针对高端客户。而在拿地策略上，可能改变原来在郊区拿地的策略，而回到关内、回到中心区域来。同时了解到，万科已经在华侨城和香蜜湖之间的安托山附近拿下一个地块，将开是此次国务院指导意见的一大亮点。发成高端豪宅，有望明年面市。同时，在东部沿海，万科前几年收购富春东方天琴湾后，推倒重来，邀请世界级大师打造了顶级的天琴湾别墅，万科设计人员的表述是“非常震撼”。 有万科内部人士表示，深圳万科在外要和其它房企争第一，在万科内部还要和北京、上海争第一，在市场规模无法和北京、上海相比时，做高端项目提升利润率成为合乎逻辑的选择。万科在一线城市其实都面临类似的局面，一线城市拿地非常不易，需要提高项目效益，增加利润率。而这又和持有型物业的开发联系起来，城市综合体、旅游地产、酒店等开发，往往能提升住宅物业形象，增加住宅物业价值。 投政府所好以拿地 万科在深圳等一线城市做高端项目的一个难题是，土地从何而来？对在一线城市拿地的难度，郁亮的表述是：“没有 0亿，都不好意思去。”何况，很可能有钱也买不到地，因为政府压根就不出让。 “万科转型正是从持续拿地角度考虑。”在陈晟看来，万科提出“参与旧城改造、旅游地产、城市综合体等多功能物业开发”，正是一种“投政府所好”的迂回拿地策略。以上海绿地为例，近几年发展非常快，要诀就是在住宅开发同时，加大商业物业比例，这种模式受地方政府的欢迎。 而接近万科的人士透露，万科曾专门研究了华润、华侨城等房企的开发模式。深圳关内极少出让住宅用地，但是华润和华侨城一拿就一大片，并不仅仅是因为央企的背景。“两家企业摸透了政府的需求。”该人士表示，罗湖想维持金融和商业中心地位，华润做个万象城，南山大冲要提升城市形象，华润积极参与大冲旧改。大运会建体育馆耗资甚巨，华润也承担下来，换回后海一大片土地。华侨城的旅游业能拉动就业，促进经济发展，加快整个片区发展，所以走到哪里都受当地政府欢迎，拿地容易，而且拿的都是优质地块。 “万科的研究发现，无论是华润的万象城+地产，还是华侨城的旅游+地产，其核心还是地产，但是综合体和旅游一是能营造高端物业形象，二是有利于拿地。所以万科也提出参与旧城改造、旅游地产、城市综合体、酒店等多功能物业开发。”上述人士表示。 标杆是香港还是美国？ 万科的转型，实际上又将问题带回“向谁学？”的路径上，万科的学习对象是大洋彼岸的美国帕尔迪公司，但是，在过去的金融危机中，美国前四大以住宅为主的地产企业业绩下滑很大，而香港持有型物业比例较高的大型房企，受冲击却比较小，业绩比较稳定。“美国地广人稀，中国大陆的地产发展背景更像日本和香港，地狭人稠，所以到底应该以哪里为标杆，值得思考。” 不过，专家对万科的未来仍然有信心。“万科以前的核心竞争力在于，一是城市远郊住宅成片开发，并快速复制。二是一个良好的企业制度、经营团队和管理平台。现在万科要从规模、速度转变成质量、效益，最大的挑战首先在于产品创新，这方面对手很多，很强。再就是万科以前完全放弃了商用物业，现在捡起来从头做起，难度很大。”陈晟说，今年8月万科从凯德置地挖来毛大庆任万科公司副总裁并兼任北京万科总经理一职，就是万科开始应变的体现。