服务有瑕疵物业管理费打折收取营养

【案情简介】

秦某，上海某小区的一名业主。某物业管理公司是该小区的物业服务公司。2005年1月1日，该物业管理公司与该小区业主大会签订了《物业管理服务合同》。《物业管理服务合同》约定，委托管理期限为：2005年6月1日至2009年5月 1日。该合同约定：商之后他却连续三年止步首轮。而41岁的英格兰老将乔-佩里六次大师赛之旅中品房的物业管理费为每平方米每月1.40元；合同还约定： 对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理的，从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。 秦某从2009年1月起至2009年5月 1日未支付物业管理费计人民币980.70元，故该物业公司向法院提起诉讼。被告秦某则认为，该物业管理公司在对小区实施物业管理过程中存在服务质量瑕疵，如有账目不清等问题，并且就此事宜向该物业管理公司和有关房地局信访部门进行了交涉。此外，该物业管理公司在物业管理期间存在拖欠公共部位的电费，致供电部门多次发函通知停电。因此，秦某才决定暂缓缴纳物业管理费。

【法院判决】

该物业管理SMM讯：外盘走势：隔夜伦铜横盘震荡服务公司是该小区的物业管理服务公司，已按照其与该小区业主大会签订的《物业管理服务合同》履行了物业管理职责。秦某作为该小区的一名业主也接受了该物业管理服务公司的物业管理服务，应当按照合同约定向该物业管理公司支付相应的物业管理费。对于该物业公司在物业管理过程中比如有账目不清等问题，可以由全体业主选举出的业主大会提出诉讼，而不能借此作为拒付物业管理费的理由。此外，该物业管理公司在管理过程中并未受到相关行政机关的处罚，因此无法认定其物业服务存在重大瑕疵。该物业管理公司对拖欠该小区公共部位的电费，负有一定的管理。法院最后认为，根据原告已经履行物业管理服务，但在诸如未缴纳公共部位电费以及相关部门信访处理意见书中涉及的物业管理方面存在的问题，对秦某应当支付的物业管理费酌情予以减少。

【律师意见】

目前物业管理服务中存在服务质量瑕疵的问题在实际生活中很常见。而个别业主对物业公司管理服务质量不满意的，无法以个人名义提起诉讼，只能通过小区业主大会提起诉讼。此外，对物业管理服务的评价，不能仅以业主个人的满意程度进行认定。

本案中，秦某作为该小区的业主，应当向该物业管理公司支付相应物业管理服务费，其对该物业管理公司的服务质量不满意应当向业主大会以及相关部门及时交涉，并保留相应证据材料。而对物业管理服务质量的认定，不能仅以物业公司在对小区实施自给自足物业管理过程中未受到相关行政机关的处罚为唯一的认定依据，小区业主如果有其它充足证据证明物业公司存在管理服务瑕疵，也应当予以认定。

同在本案，该物业管理公司在对小区的服务管理过程中，存在如拖欠该小区公共部位电费，以及相关信访部门确认的其他物业管理服务瑕疵，应当视为该物业公司履行《物业管理服务合同》不到位。对此，可以减轻小区业主支付相应物业管理费的。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定： 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续寻找同类型和有合作意向的履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约的，人民法院应予支持。 故在2009年司法解释生效后，关于物业管理服务不到位引起的物业管理费打折或赔偿案件会越来越多。

(作者系上海恒隆律师事务所律师)