逍遥出海融资成鸡肋房企回归境内找钱

在佳兆业“黑天鹅”事件的影响下，发现，1月份内房企海外融资、融资双双同比锐减6~7成，同时，贬值大潮也令已在海外发债的房企成本大增，房企融资陷入始料未及的困境。不过，随着1月份诸多境内资本市场直接融资的利好出台，上市房企再融资的难度降低。业内人士分析称，未来房企融资回归境内将成为趋势，直接融资将“接棒”，而龙头房企将因此而受益更多。

佳兆业事件一波三折。随着上周末佳兆业的公告显示，融创仅接手佳兆业在上海的四个项目，此前市场预期佳兆业被融创整体收购的预期落空。昨日，佳兆业再次发布公告，称其行政总裁金志刚辞职。如何处理公司背后庞大的债务依然令人担忧。

“黑天鹅”后遗症之一：1月房企海外融资锐减七成

从1月份的来看，佳兆业事件已明显地影响了国内房企的海外融资。中原地产统计数据显示，国内房企海外融资锐减，宣布在1月海外资本市场有融资的仅7家企业，合计融资额度为158亿元人民币，相比2014年1月的21家企业，600亿元额度的海外融资锐减7 %。

“这主要是因为在海外发债难度增大了。” 交银国际董事总经理洪灏对表示，海外投资者知道中国“有一些房地产公司有问题”，所以现在国内房企到海外卖债很难卖出去。

“黑天鹅”“后遗症”之二：融资门槛或进一步提高

被佳兆业“黑天鹅”事件误伤的，还有地产信托和私募。

了解到，至少近10家公司与佳兆业存有业务往来。“现在好几个信托已经开始为与佳兆业合作的信托兜底。”一位信托公司华南地区负责人对透露。这也让信托的风控团队对和房地产合作更为谨慎。市场消息显示，部分信托近期已暂停地产业务。

房地产信托1月份急剧萎缩。用益信托首席分析师李旸认为，主要原因是对于整个房地产市场的风险有所担心。

房地产私募也屡次“中枪”。一家地产私募创始人对表示：“我们公司对地产项目的合规性要求也增加了，现在对风控的措施中，要求项目公司能够抵押股权。”

美元升值预期仍存 海外融资成本大增

洪灏表示，影响房企海外融资的还有美元近可惜最终时间却没改成期的强劲升值，美联储加息预期还在，同样会增加成本。“再加上有的房地产公司已在海外发了很多债，海外债务的杠杆率非常高，再选择海外发债，对公司运营也有很大压力，所以，今年发债额度比以前有比较大的下滑。”

在境外已成功融资的房企，也面临融资利率成本升高的窘境。“目前发债，利息是固定的，但是波动会导致用人民币结算的公司还贷负担加大。如果是在公开市场交易，汇率变化可能导致债券价格发生剧烈波动，从而左右市场参与者的态度。” 洪灏表示。

2014年，人民币间即期汇率以年度贬值2.5%收官，这也就意味着，如果房企在去年年初发了融资利率为10%的美元债，目前其融资利率已经高达12.5%。

A股市场房企再融资大门敞开

当境外市场和信托、私募等渠道对房地产悄悄关了一半儿门的时候，境内融资市场已经给房企开了另外一扇窗。

证监会发言人此前表示，对上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，不再由国土部事前审查。有业内人士认为，这意味着在A股市场上，房企再融资的大门已完全打开，房企再融资的获批难度将明显降低。

根据公开市场粗略统计，2014年房企再融资已完成400亿元，约20宗，尚未实施再融资资金规模557亿元她告诉。而在2015年年初，开年不到1个月，便有6家房企公布了总额近150亿元的再融资方案。

在中银国际房地产分析师田世欣看来，随着国土部不再参与再融资的事前审查，股市融资功能将得以恢复，龙头房企将享受的是从无到有的再融资待遇，因而其受益将最为明显。

2014年地产开发增速与上年相比明显回升， 2014年末，地产开发贷款余额1. 5万亿元，同比增长25.7%，增速比上年末高15.9个百分点。