地产供给改善致销售反弹商办低迷拖累投资牛

地产：供给改善致销售反弹 商办低迷拖累投资 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点第一，供给边际改善，销售下半年首次反弹2017年月全国商品房销售额115481亿元，同比增长12.7%，增速环比扩大0.1个百分点，为今年下半年以来首次反弹，其中11月单月销售额同比增速为1 . %，增幅环比扩大15个百分点；月全国商品房销售面积146568万平米，同比增长7.9%，增速环比收窄0. 个百分点，其中11月单月同比增速为5. %，增幅环比扩大11. 个百分点。11月销售反弹主要得益于主流城市的供给改善，大会之后的预售证管控适度放松和年底房企规模诉求的催化，导致11月主流城市迎来推盘小高峰，根据中指数据，11月一线4城、二线16城批售上市面积同比增速分别为19%、-14%，环比上月分别扩大1 、14个百分点，而从我们跟踪的45城重点城市数据来看，11月成交同比增速为-1 .5%，较上月收窄18.6个百分点，亦创下年内最低降幅，印证我们之前年底主流城市成交反弹的判断。我们认为12月推盘规模仍较可观，全年销售面积增速预计在8%左右。

展望2018年，在流动性仍偏紧、利率上行的背景下，我们预计明年全国销售额为负增长，降幅在6.5%左右，结构上可能呈现一线反弹（基数低叠加供给改善）、二线持平、三线回落（高基数和棚改货币化安置力度减弱）的格局。

第二，土地购置增速创新高，企业补货意愿仍旧强烈2017年月全国房企土地购置面积22158万平，同比增长16. %，增速环比提高 .4个百分点，其中11月单月同比增速为4 .1%，增幅环比扩大24.8个百分点，创14年四季度以来新高。从百城数据来看，一线土地供应继续放量，前11月宅地供应同比增长64%（增幅与上月持平），溢价率环比收缩11.6个百分点至5.4%；二、三线宅地供应有所回落（月宅地供应同比增速较上月分别收窄 .2、6.2个百分点），溢价率环比分别扩大 .8、8.7个百分点。

2015年以来的去库存已取得显著成效，开发商库存降至历史低位（截至17年三季报，A股上市房企存货占资产比重为55%，处于历史较低水平），在低库存背景下，我们认为企业较高的拿地补货意愿仍将延续到明年上半年，考虑房企明年的资金状况，土地购置2018年全年预计呈现前高后低的格局。

《大唐无双2》冰雪季逆袭糕富帅 第三，销售反弹带动新开工回升，商办低迷拖累投资2017年月全国商品房新开工面积161679万平，同比增长6.9%，增幅环比扩大1. 个百分点，其中11月单月同比增速达到18.8%，较上月提升2 .1个百分点，单月增速亦创2016年四季度以来新高，表明在主流城市成交反弹带动下，房企开工意愿有所提振。但在新开工回升同时，全国开发投资却小幅回落，月全国房地产开发投资100 87亿元，同比增长7.5%，增速较上月收窄0. 个百分点，而11月单月投资同比增速为4.6%，增幅较上月收窄1个百分点。从投资的物业结构数据来看，投资回落的主要原因是商办类投资的低迷，11月住宅、商办投资单月增速分别为8%、-2.4%，增速较上月分别扩大1.7、收窄6.5个百分点，从施工面积数据来看，月住宅、商业、办公楼施工面积同比增速分别为 .1%、1. %、2.6%，增幅分别为较上月扩大0. 、收窄0.2、扩大0.0 个百分点。展望2017、2018年，我们预计投资增速分别为7.2%、4.5%。

第四，到位资金小幅改善，利率继续上行2017年月全国房企到位资金1 9489亿元，同比增长7.7%，增幅较上月扩大0. 个百分点，这主要得益于自筹资金、定金及预收款出现改善，二者月同比增速为2.7%、15%，增速较上月分别扩大1.9、0.2个百分点。但需求端信贷依旧收紧，月个人按揭同比下降1.6%，降幅较上月扩大0.6个百分点。利率方面，根据融 60数据，11月全国首套房贷平均利率为5. 6%，较上月上升0.06个百分点。

风险提示事件：流动性加速收紧、三四线成交大幅回落致行业成交失速等。