地产不疾不徐

地产：不疾不徐 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

我们预判地产A股行情整体趋势所沿用的框架是《区瑞明地产A股小周期理论框架》，该框架至今仍然十分有效。在该框架中我们提出过这样一个论断：①在量价齐升的小周期繁荣期，申万房地产指数大概率会跑输大部分行业；②在房地产行业大部分指标的累计同比增速见顶之后，伴随着政策调控、打压，行业进入小周期衰退期，在一个完整的地产小周期衰退期内，房地产指数能跑赢大部分行业，但亦难有持续性的大行情；③持续较长时间的大行情（房地产指数大幅跑赢绝大多数行业且涨幅持续居前的时间超过半年以上）基本上发生在行业小周期复苏阶段，即行业小周期衰退量变到质变倒逼政策和货币大范围放松的阶段，譬如历史上的2009年上半年、2012年、2014年季度。根据该框架，我们能比较准确地预测到各年份地产A股行情的整体趋势，也能很好地解释每年地产A股整体行情所发生的一些比较大的波动。

他和同行应该都碰到过很多次吧。 比如，为什么我们在2017年的底部区域即大声疾呼建议机构投资者解放思想做多地产龙头股，而在2018年初地产A股整体过热时，我们的观点又相对冷静和保守，并能前瞻性地提示后面将会出现调整？我们依据的正是上述框架：①根据该框架“房地产指数繁荣期跑输、衰退期跑赢大部分行业”的论断，由于在小周期繁荣期的2015、2016年房地产指数已大幅跑输，所以在小周期衰退期的2017年，房地产指数会出现一个由“繁荣阶段跑输”向“衰退阶段跑赢大部分行业”转化的“追赶”行情，2017年初至今的行情正是这样的行情（申万房地产指数由2016年的第22名追赶至2017年的第11名，2018年以来已位居第4名），房地产指数虽然有一百多个样本股，但指数的追赶主要由当中的优势企业带动，类似这样的行情在2011年上半年也曾发生过；②根据该框架“小周期衰退期亦难有大行情”的论断，行情一旦“追赶”过头，政策及货币的放松又没跟上，大概率又会向下纠偏，“2018年1月份申万房地产指数涨幅位居第1”就是属于“追赶”过头的行情，2018年2、 月份的调整就是属于向下纠偏的行情，类似这样的纠偏行情在2011年 季度也曾发生过。